如果你手头有“老破小”的房子，那今天可得认真看啊！

如果你手头有“老破小”的房子，那今天可得认真看啊！如今房地产市场迎来新变化，这可能成为压垮“老破小”的最后一根稻草，只有极少数能够例外。

第一次是在2015年大规模的内部拆迁，当时很多拆迁户一夜暴富。第二次就是2019年到2023年的老旧小区改造，政府出钱帮老小区维修外墙、改造水电管道。

虽说不能像第一次拆迁那样直接让人发财，但居民的居住体验得到了显著提升和改善。最后那半次红利就是2024年开始推行的“以旧换新”和“原拆原建”，居民能用比较低的成本改善住房条件，甚至住上新房子。

从以上过程不难发现，“老破小”政策红利的力度越来越小。要是到现在你还觉得“老破小”以后总会有办法解决，国家肯定会兜底，那我给你看组数据。

现在咱们全中国有五分之一的房子房龄超过了30年，而只要不到10年时间，就会有一半的房子房龄超过30年。这意味着未来老房子将成为市场主流，尤其是在大城市，房屋老化问题会更加严重。比如说杭州，有近一半的小区是2000年以前建成的，未来都将成为老小区。

面对这样的现状，过去那种大规模拆迁，或者政府全额出资升级改造的模式已经完全行不通了。以前新房多、老房少，财政还能勉强维持，现在老房数量庞大，政府没有足够资金支撑。未来老房子越来越多，维护成本会持续攀升，财政也不可能像现在这样全部承担。所以老房子后续的维护费用大概率得由小区和业主自己分摊。

那这个费用具体是多少呢？

我查了几个当时老旧小区改造的费用标准，当时政府出的钱平均到每一户大概是3万块，这里面包括了外墙面、楼道、地下室的整修以及消防、电路、排水、燃气这些工程。如果现在让小区每户居民一下子拿出3万块钱来做改造升级，现实吗？我觉得不太可能。

那怎么办呢？有两个办法。一是出让小区权益，这可不是说小区贴贴电梯广告这么简单，得拿出几百平方米给社会资本来开商铺。可这也得看地段，你看北京老小区靠出让面积换来3000万，零成本完成改造。

武汉同样的操作也只解决了40%的资金，剩下的还得业主和政府掏腰包。小城市地段差，这招根本就行不通。武汉这样的省会城市都这样，更小一点的地方，小区权益根本覆盖不了改造所需资金。

那就只有第二种办法——业主自筹。但是住过“老破小”的都知道，几百块一年的物业费都收不齐，让人一次性拿出3万块的维修费用，实在不太现实。

所以从最基本的逻辑来看，中小城市的“老破小”未来很难再有居住属性，以后只会越来越破旧。现在有些老旧小区脏乱差也就算了，治安都成问题。

那交得起维护费用的一线城市的“老破小”是不是就安全了呢？比如2024年以来，上海的“老破小”卖得很火，很多投资客买来出租，一年租金回报率大概在2.5%以上。看着好像不太多，但这已经比银行存款和国债收益率都高了。但是你要把每年的折旧率和未来可能的房产税去掉的话，这个收益就没啥优势了。如果再加上这笔维修费，那可能连国债收益都不如。

所以未来财政重点砸向的是保障房，老旧小区补贴只会越来越少。在租金下滑趋势之下，手里有“老破小”的朋友，你打算怎么处理呢？咱们来聊聊。