深圳住宅小区停车市场化：市场调节价将全覆盖

近期深圳罗湖区湖景花园住宅小区开发商将该小区180个规划车位“湖景花园地下停车场”更名为“洪湖地下停车场”，且不再委托该小区物业服务企业管理而是由开发商的停车企业管理该地下停车场，开发商也将该地下停车场由“住宅类”的政府指导价收费停车场调整为“社会公共类”的市场调节价收费停车场，一个规划车位收费标准由10元/天调整为60元/天、月租由非固定车位250元调整为800元（非固定车位）、1000元（固定车位），引起了该小区业主异议并投诉到多家媒体（见后附图），目前投诉问题没有解决，实际上无法解决，只能接受现实（这是深圳“住宅小区停车市场化”的表现），因为开发商有权这么做，开发商有权这么做，开发商有权这么做（重要话说三遍）！理由归纳有三。

一、《民法典》规定小区规划车位财产归属开发商所有

《民法典》第275条规定，住宅小区内凡是规划车位（无论位于地下、地上含露天）所有权或70年使用权的财产权都归属开发商（含投资商即事实开发商）所有，按照“我的（车位）财产我做主”的自古以来天经地义社会规则，开发商有权自主定价租售自己的规划车位财产——

这就是住宅小区停车市场化概念，“标记”就是停车费定价方式挂牌公布为经政府批准的“市场调节价”，属于合法定价，受法律保护。深圳小区内不管是住宅类还是社会公共类停车场，只要停车费定价方式挂牌公布为经政府批准的“市场调节价”停车场，就是住宅小区停车市场化的经营方式，目前在深圳罗湖区、福田区的住宅小区停车市场化价格一个规划车位租金约为60元/天、1800元/月。

二、深圳政府依法只对小区规划车位停车场颁发《经营性停车场许可证》

凡是深圳住宅小区，一般都有规划车位，深圳收费停车场必须取得政府颁发的《经营性停车场许可证》才能收费经营，而政府只对规划车位停车场颁发《经营性停车场许可证》（住宅小区新增的非规划车位属于小区全体业主所有，业主大会可以决定如何使用，但不能列入《经营性停车场许可证》的范围，原因是非规划车位无法具备合法性），也就是只能对住宅小区规划车位权利人开发商或其授权委托的个人或单位颁发《经营性停车场许可证》，这种规划车位停车场权利人是开发商，而不是住宅小区全体业主，所以原来确定的“住宅类”停车场（顾名思义全体住宅业主为规划车位停车场权利人）有误，应该调整为“社会公共类”停车场（顾名思义社会投资人开发商为规划车位停车场权利人），或者即使不调整，则不管是住宅类还是社会公共类停车场，都依法必须由开发商实行停车费定价方式为“市场调节价”（即住宅小区停车市场化）的经营方式，所得出的停车费（规划车位租售款）市场价格一致，然后按照民法典规定在规划车位租售方面，同等价格条件下小区住宅业主有优先租购权。

三、“深圳住宅小区停车市场化”案例纷纷出现

深圳福田区医疗住宅小区开发商将该小区原住宅类地上露天停车场、停车费定价方式为“政府指导价”调整为住宅类停车场不变、停车费改变即停车费定价方式为“市场调节价”（原10元/天，110元/月改变为30元/天，900元/月），且取得政府颁发的住宅类、停车费定价方式为“市场调节价”的《经营性停车场许可证》，属于合法经营，受法律保护（见后附图）。2023年9月6日福田区福侨大厦住宅小区开发商民企深圳卓众集团公司在“深圳住宅小区停车市场化”方面迈进实质性关键一步的“首创”——对住宅小区规划车位停车场“实施更名及更换管理人行动”，即卓众集团将该小区地下停车场更名为“卓众集团地下停车场”（原“福侨大厦地下停车场”招牌卸下，新的“卓众集团地下停车场”招牌装上），并不再委托该小区物业服务企业管理而是由开发商自管该地下停车场，同年12月开发商自管福侨大厦地下地上（含露天）所有规划车位停车场，今年7月1日开发商成立车场巡查队严管自管规划车位停车行为取得良好效果，但自管至今近一年来开发商仅是免费内部停车场使用模式，未被政府批准为收费停车场，已严重影响该停车场的合法生存。今年8月政府已同意开发商将该地下地上（含露天）规划车位停车场申办为社会公共类、停车费定价方式为“市场调节价”的收费停车场，政府将给予开发商颁发《经营性停车场许可证》，确定停车费60元/天，1800元/月（见后附图），则开发商可持证合法收费经营，受法律保护。

综上，“深圳住宅小区停车市场化时代”已经开始了！停车费定价方式为“市场调节价”将全覆盖到深圳所有住宅小区，这不存在怀疑、悬念而是一种事实。“深圳住宅小区停车市场化”的内涵就是卓众集团率先喊出的响亮口号“我的（车位）财产我做主”——是深圳民企开发商卓众集团公司所开展“十二年卓众维权”的诉求，这个诉求已经实现。“深圳住宅小区停车市场化”的优势，就是符合“我的（车位）财产我做主”的天经地义（当然合法合规），能够从根源上彻底解决深圳社会长期存在的“停车难”问题及其所带来的巨大社会危害，从而造福社会。所以让我们一起，全力支持“深圳住宅小区停车市场化时代”的到来！那必定是一个美好时代！

2024年9月1日卓众发布